El Gobierno ha impulsado una nueva reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que afecta de forma significativa a la duración de los contratos, la actualización de la renta y los derechos de propietarios e inquilinos. Analizamos las principales modificaciones y su impacto práctico.
Cambios en las prórrogas forzosas
La reforma mantiene la estructura básica del contrato de arrendamiento de vivienda habitual pero introduce cambios en el régimen de prórrogas:
- La prórroga obligatoria se mantiene en 5 años para arrendadores personas físicas y 7 años para personas jurídicas.
- La prórroga tácita pasa de 3 a 1 año, lo que favorece la flexibilidad para el arrendador al término del contrato.
- Se amplían las causas de necesidad del arrendador para recuperar la vivienda antes del plazo, incluyendo la necesidad para un hijo mayor de edad que accede a su primer empleo en una ciudad diferente.
Novedad importante: la comunicación de la causa de necesidad debe realizarse con al menos 4 meses de antelación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas obligatorias.
Actualización de renta: nuevos límites
Uno de los aspectos más debatidos de la reforma es el nuevo sistema de actualización de renta:
| Año | Índice aplicable | Límite máximo |
|---|---|---|
| 2026 | Índice de Referencia de Arrendamientos (IRA) | IPC + 1% |
| 2027 en adelante | IRA publicado por el INE | Según IRA |
El nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos (IRA) sustituirá progresivamente al IPC como referencia para la actualización de la renta. El INE publicará este índice anualmente.
Gastos y suministros
La reforma también aclara el régimen de gastos y suministros en los contratos de arrendamiento:
- Los gastos de comunidad, IBI y tasas de basura solo pueden repercutirse al inquilino si así se pacta expresamente en el contrato y se especifica su importe en el momento de la firma.
- Los gastos de suministros (agua, luz, gas) corren a cargo del inquilino salvo pacto en contrario.
- Se limita la fianza a una mensualidad de renta para arrendamientos de vivienda habitual.
Consecuencias prácticas para propietarios
Recomendamos a los propietarios revisar sus contratos vigentes para asegurarse de que están adaptados a la nueva normativa, especialmente en lo relativo a:
- La cláusula de actualización de renta: debe hacer referencia al nuevo IRA.
- La cláusula de repercusión de gastos: debe especificar el importe de cada concepto en la fecha de firma.
- El plazo y forma de comunicación de la causa de necesidad si el propietario prevé recuperar la vivienda.
Nuestro equipo de Derecho Inmobiliario puede revisar sus contratos de arrendamiento y asesorarle sobre la aplicación de la nueva normativa.